Dari Sengketa Tanah, Pembiayaan Bank, hingga Perlindungan Konsumen yang Dipertanyakan
KENDARI — Ketika Nurminah kembali menginjak lahannya di Kelurahan Puuwatu, Kota Kendari, ia kesulitan mengenali tempat yang selama bertahun-tahun tersimpan dalam ingatannya.
Pohon jati yang dulu berdiri di sudut lahan telah hilang.
Pohon nangka dan mangga yang pernah menghasilkan buah tak lagi terlihat.
Patok-patok beton yang menandai batas kepemilikan pun lenyap.
Yang tersisa hanyalah hamparan tanah yang telah diratakan alat berat.
Bagi Nurminah, perubahan itu bukan sekadar perubahan bentang alam. Ia percaya sesuatu telah terjadi di atas tanah yang menurut dokumen masih menjadi miliknya.
Dua lembar Sertifikat Hak Milik (SHM) yang selama ini disimpan sebagai bukti kepemilikan tidak berubah. Namun, kondisi di lapangan telah berubah sepenuhnya. Menurut kuasa hukumnya, lahan seluas sekitar 2.200 meter persegi itu diduga telah dikuasai dan diubah tanpa persetujuan pemilik.
Pada 24 Juli 2026, Nurminah melalui Firma Hukum ARP & Partner melaporkan perkara tersebut ke Kepolisian Daerah Sulawesi Tenggara.
Laporan itu tidak hanya mempersoalkan dugaan penyerobotan lahan dan hilangnya batas tanah. Di dalamnya juga tercantum tiga pihak yang dimintai pertanggungjawaban oleh pelapor, yakni Fajar S. Tanawali, PT Tadisangka sebagai pengembang proyek perumahan, serta Bank Syariah Indonesia (BSI).
Menurut kuasa hukum, ketiga pihak tersebut memiliki keterkaitan dengan aktivitas yang berlangsung di lokasi yang dipersengketakan. Tuduhan tersebut saat ini masih merupakan materi laporan dan belum diuji melalui proses penyidikan maupun putusan pengadilan.
Kasus ini segera melampaui sengketa antara seorang pemilik tanah dan sebuah perusahaan pengembang.
Kasus Puuwatu mungkin hanya satu perkara.
Namun perkara itu membuka pertanyaan yang jauh lebih besar, bagaimana proyek-proyek perumahan subsidi memperoleh kepastian hukum atas tanahnya sebelum rumah dijual kepada masyarakat dan sebelum pembiayaan dari perbankan disalurkan.
Rumah Dijual, Utang Berjalan, Risiko Tinggal Bersama Konsumen
Kemarin Pagi (27/07), Rahmawati berdiri di teras rumah subsidi yang kini telah dua tahun ia tempati. Rumah sederhana itu adalah hasil dari perjuangan panjang yang, menurutnya, tidak pernah ia bayangkan ketika pertama kali memutuskan membeli hunian melalui program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi.
Ia masih mengingat saat menyerahkan uang muka sekitar Rp15 juta kepada seorang tenaga pemasaran. Belakangan, ia mengetahui uang tersebut tidak pernah sampai kepada pihak pengembang.
“Kita ini beli BTN subsidi uang muka Rp10 sampai Rp15 juta, tetapi ternyata ditipu oleh pemasaran. Karena uang itu tidak sampai ke pihak developer,” kata Rahmawati saat ditemui di kawasan Lorong Konggoasa, Kendari.
Perselisihan itu berujung pada tuntutan kepada pengembang. Setelah melalui proses yang panjang, Rahmawati akhirnya memperoleh satu unit rumah yang kini ia tempati.
Namun pengalaman itu bukan yang pertama.
Sebelumnya, ia mengaku pernah kehilangan Rp15 juta setelah seorang tenaga pemasaran di proyek perumahan lain membawa kabur uang muka yang telah disetorkannya.
“Makanya saya keras waktu hampir ditipu lagi di Puuwatu,” ujarnya.
Bagi puluhan ribu keluarga berpenghasilan rendah di Kota Kendari, membeli rumah subsidi sering dipahami sebagai awal dari kehidupan yang lebih mapan. Mereka menandatangani akad kredit, menerima kunci rumah, lalu memulai cicilan yang akan berlangsung selama 15 hingga 20 tahun.
Yang tidak selalu terlihat adalah rantai bisnis yang bekerja jauh sebelum akad itu dilakukan.
Dalam skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), pemerintah menyediakan dukungan pembiayaan agar masyarakat berpenghasilan rendah dapat memperoleh rumah dengan bunga tetap yang lebih ringan. Bank menyalurkan kredit. Developer membangun sekaligus memasarkan rumah. Konsumen membayar cicilan hingga puluhan tahun.
Di atas kertas, pembagian peran itu tampak sederhana.
Namun risiko yang ditanggung masing-masing pihak tidak selalu seimbang.
Developer memperoleh keuntungan setelah rumah terjual dan pembiayaan dicairkan. Bank menerima pembayaran kredit beserta bunga sesuai ketentuan. Sementara konsumen tetap berkewajiban mencicil meskipun kemudian menghadapi persoalan infrastruktur, kualitas bangunan, atau sengketa lain yang muncul setelah rumah ditempati.
Di sebuah proyek perumahan di kawasan Rabbani Land, Kecamatan Puuwatu, seorang tukang bangunan bernama Ansar memperkirakan biaya pembangunan satu unit rumah tipe subsidi berukuran sekitar 6 x 6 meter berkisar Rp50 juta. Upah tenaga kerja, menurutnya, sekitar Rp15 juta per unit.
“Biaya bangun satu BTN kurang lebih Rp50 juta. Gaji tukang sekitar Rp15 juta per unit,” katanya.
Angka tersebut menggambarkan sebagian kecil struktur biaya pembangunan.
Sebagai ilustrasi, harga jual rumah subsidi di Kota Kendari berada di kisaran Rp190 juta per unit, dengan asumsi biaya pengadaan lahan sekitar Rp35 juta, biaya pembangunan Rp70 juta, serta biaya administrasi, perizinan, dan operasional sekitar Rp20 juta, maka total biaya pengembangan diperkirakan mencapai sekitar Rp125 juta.
Dengan asumsi tersebut, margin kotor developer dapat mencapai sekitar Rp65 juta untuk setiap unit yang berhasil dijual.
Dalam proyek berskala 500 unit, potensi margin kotor dapat mencapai sekitar Rp32,5 miliar. Pada proyek berkapasitas 1.000 unit, nilainya dapat mendekati Rp65 miliar, dengan catatan seluruh unit terjual dan struktur biaya berjalan sesuai perencanaan.
Sekitar satu kilometer dari Rabbani Land, di kawasan BTN Green Mangkubumi, persoalan yang dihadapi penghuni berbeda.
Siska, yang telah tinggal di sana selama dua tahun, mengatakan persoalan terbesar adalah pasokan air bersih.
“Air di sini susah. Kadang macet karena penduduk sudah terlalu banyak dan sumber air tidak mampu memenuhi kebutuhan,” katanya.
Menurutnya, kondisi jalan di kompleksnya masih lebih baik dibanding sejumlah kawasan perumahan lain karena sebagian sudah dipasang batako.
“Tapi di BTN lain di daerah Konggoasa masih banyak jalan tanah yang berlubang-lubang,” ujarnya.
Persoalan lain, kata Siska, adalah instalasi listrik yang dinilai belum tertata dengan baik.
“Masih banyak kabel telanjang sehingga sering terjadi korsleting.”
Di bagian bawah kompleks, kata dia, distribusi air bahkan hanya mengalir sekitar satu kali dalam seminggu.
Akibatnya, sebagian warga harus membeli air bersih menggunakan mobil tangki dengan biaya sekitar Rp50 ribu setiap kali pengisian.
Bagi penghuni yang telah menandatangani akad kredit, pilihan menjadi terbatas.
“Kalau sudah tanda tangan dengan bank, kita pasrah saja. Rumah begini susah dijual. Sementara utang ratusan juta tetap harus dicicil setiap bulan selama 20 tahun.”
Di tengah perbincangan itu, Ita, seorang warga yang pernah tinggal di sejumlah perumahan subsidi di luar Sulawesi Tenggara, ikut menyampaikan pengalamannya. Menurutnya, terdapat perbedaan mencolok dalam pola pengembangan kawasan perumahan di beberapa daerah dibandingkan dengan yang ia temui di Kendari.
“Di Makassar atau Bogor biasanya developer membangun jalan dan infrastruktur dulu, baru rumah. Di Kendari banyak yang bermodal tanah, lalu langsung membangun rumah. Pengawasan pemerintah daerah lemah sehingga warga yang akhirnya menanggung akibatnya sampai puluhan tahun kedepan,” ujarnya.
Ia juga menyoroti hal yang, menurutnya, terasa ironis setelah warga mulai menempati kawasan perumahan.
“Lucunya, begitu warga masuk menempati BTN, pemerintah kelurahan cepat menerbitkan surat pajak. Tapi fasilitas yang diterima penghuni, seperti jalan, air bersih, dan infrastruktur lainnya, justru sering kali belum mendapat perhatian yang memadai. Kadang pemerintah lupa bahwa masyarakat membayar pajak kepada negara dengan harapan memperoleh pelayanan publik dan fasilitas kota yang layak,” katanya.
Persoalan-persoalan tersebut memunculkan pertanyaan yang lebih mendasar mengenai tata kelola pembangunan rumah subsidi di Kota Kendari.
Pada akhirnya, rumah subsidi bukan hanya soal membangun dinding, memasang atap, lalu menyerahkan kunci kepada pembeli.
Ia adalah sebuah rantai bisnis yang melibatkan negara, lembaga keuangan, pengembang, dan masyarakat.
Di sepanjang rantai itu, keuntungan dapat berhenti ketika transaksi selesai.
Namun bagi konsumen, kewajiban baru saja dimulai.
Mereka akan terus membayar cicilan selama belasan hingga puluhan tahun, bahkan ketika persoalan air, jalan, drainase, listrik, atau sengketa tanah belum sepenuhnya selesai.
Pola yang Berulang
Kasus PT Tadisangka bukanlah satu-satunya.
Ketika laporan dugaan penyerobotan lahan di Kelurahan Puuwatu masuk ke Polda Sulawesi Tenggara, perhatian tertuju pada satu proyek perumahan subsidi. Namun, penelusuran terhadap berbagai pemberitaan dan dokumen menunjukkan bahwa dalam beberapa tahun terakhir, Kota Kendari berulang kali dihadapkan pada persoalan yang melibatkan pengembang perumahan.
Kasusnya berbeda-beda.
Nama perusahaannya pun tidak sama.
Namun jika disusun seperti kepingan puzzle, semuanya memperlihatkan pola yang serupa.
Bukan sekadar tentang rumah.
Melainkan tentang tanah, legalitas, infrastruktur, perlindungan konsumen, hingga pengawasan negara.
Sengketa Dimulai dari Sebidang Tanah
Sebelum fondasi dicor, dinding ditegakkan, dan atap dipasang, selalu ada satu hal yang lebih dahulu menentukan lahirnya sebuah perumahan: sebidang tanah.
Di titik itulah, dalam sejumlah kasus, persoalan justru bermula.
Pada 2020, DetikSultra.com memberitakan adanya sengketa lahan yang melibatkan PT Anoa Putra Sejahtera di kawasan Kelurahan Baruga, Kecamatan Baruga, Kota Kendari. Perusahaan tersebut dilaporkan diduga menguasai lahan seluas sekitar 32.673 meter persegi yang diklaim sebagai milik Hj. Hasria dan pihak terkait. Di atas lahan itu kemudian dibangun kawasan perumahan Graha Anoa Residence.
Kuasa hukum pemilik lahan, Dahria Aneboa, saat itu menyatakan sengketa tersebut telah diajukan melalui gugatan perdata di Pengadilan Negeri Kendari dengan Nomor Perkara 93/Pdt.G/2020/PN.KDI.
Empat tahun berselang, persoalan serupa kembali mencuat.
Mengutip Kendari Info, puluhan warga Perumahan Bumi Arum I dan II di Jalan Leolopis, Kelurahan Baruga, kembali menggelar aksi unjuk rasa. Sebanyak 56 warga meminta pengembang segera menyelesaikan sengketa tanah yang, menurut mereka, telah berlangsung selama bertahun-tahun.
Salah seorang warga, Yusuf, mengatakan berbagai upaya telah ditempuh, mulai dari menyampaikan keluhan kepada pengembang, mengikuti rapat dengar pendapat bersama DPRD Kota Kendari, hingga turun melakukan aksi di lapangan.
Sejumlah warga mempersoalkan kepastian status hukum tanah yang menjadi dasar kepemilikan rumah mereka. Sebagian di antaranya mengaku telah melunasi kewajiban pembayaran rumah, namun masih menunggu penyelesaian atas persoalan tersebut. Hingga kini, sengketa itu masih menjadi bagian dari proses yang terus bergulir.
Peristiwa itu memperlihatkan bahwa persoalan dalam bisnis perumahan tidak selalu dimulai ketika rumah selesai dibangun atau ketika penghuni mulai menempatinya.
Sering kali, akar masalah sudah ada jauh sebelumnya, pada status hukum tanah yang menjadi fondasi seluruh proyek.
Sebab dalam pembangunan perumahan, fondasi pertama bukan hanya beton yang menopang bangunan.
Fondasi pertama adalah kepastian hukum atas tanah tempat rumah itu berdiri.
Ketika Sertifikat Tak Pernah Datang
Dalam sejumlah kasus, penantian terhadap sertifikat justru berlangsung jauh lebih lama daripada yang dijanjikan.
Salah satunya diberitakan KendariKini.com pada 5 Maret 2026. Dalam laporan tersebut, seorang konsumen kawasan Madinah City Square I, proyek yang dikembangkan PT Swarna Dwipa Property, mengaku belum menerima sertifikat tanah meskipun telah memenuhi tahapan pembayaran sesuai perjanjian.
Berdasarkan pemberitaan itu, pembayaran tahap pertama sebesar Rp375 juta telah dilakukan setelah penandatanganan akta. Pembayaran berikutnya dijadwalkan paling lambat pada 5 April 2026, sedangkan tahap ketiga direncanakan paling lambat pada 5 Mei 2026.
“Pembayaran pertama sudah dilakukan Rp375 juta. Untuk pembayaran kedua maksimal 5 April, dan pembayaran ketiga maksimal 5 Mei 2026,” demikian keterangan yang dimuat dalam pemberitaan tersebut.
Meski pembayaran telah berjalan sesuai jadwal yang disepakati, konsumen dalam pemberitaan itu menyatakan sertifikat tanah yang dijanjikan belum juga diterima hingga persoalan tersebut menjadi sorotan publik.
Kasus tersebut kembali mengingatkan bahwa dalam transaksi properti, kepastian kepemilikan tidak hanya ditentukan oleh pembayaran yang telah diselesaikan, tetapi juga oleh terpenuhinya seluruh dokumen hukum yang menjadi hak konsumen.
Sebab bagi pembeli, lahan dapat dihuni sejak hari pertama. Namun tanpa sertifikat, kepastian hukum atas tanah tempat rumah itu berdiri masih menjadi sesuatu yang terus dinantikan.
Rumah Berdiri, Infrastruktur Belum Siap
Tidak semua persoalan perumahan berakhir pada status tanah atau kepemilikan sertifikat.
Di banyak kawasan perumahan subsidi di Kota Kendari, persoalan baru justru muncul ketika rumah mulai ditempati.
Warga mulai merasakan apakah jalan lingkungan dapat dilalui dengan nyaman, apakah air bersih mengalir setiap hari, apakah drainase mampu menampung air hujan, dan apakah jaringan listrik telah terpasang dengan aman. Infrastruktur yang sebelumnya hanya tampak sebagai bagian dari gambar site plan, perlahan menjadi bagian dari kehidupan sehari-hari.
Keluhan serupa disampaikan sejumlah penghuni perumahan subsidi di Lorong Konggoasa, Kecamatan Puuwatu, Kota Kendari. Warga mengaku menghadapi persoalan jalan lingkungan, pasokan air bersih, hingga fasilitas dasar yang dinilai belum memadai sejak mereka mulai menempati rumah.
Persoalan infrastruktur juga mencuat di kawasan BTN A99 Corp Land. Berdasarkan pemberitaan media, sejumlah warga mengeluhkan banjir yang diduga dipicu buruknya sistem drainase di lingkungan perumahan. Berbeda dengan sengketa kepemilikan tanah, persoalan ini berkaitan dengan kualitas infrastruktur kawasan yang secara langsung memengaruhi aktivitas sehari-hari para penghuni.
Bagi warga, rumah bukan sekadar bangunan yang memiliki dinding dan atap. Sebuah kawasan hunian juga diukur dari jalan lingkungan yang layak, saluran drainase yang berfungsi, ketersediaan air bersih, jaringan utilitas yang aman, serta akses yang memudahkan mobilitas penghuninya.
Di Perumahan Senopati Land demikian, konflik bergeser dari persoalan bangunan menuju pemanfaatan fasilitas umum. Berdasarkan pemberitaan media, sengketa berkembang terkait akses jalan, lahan parkir, dan penggunaan fasilitas yang diklaim sebagai bagian dari kawasan perumahan.
Persoalan tersebut kemudian menjadi perhatian DPRD Kota Kendari yang menggelar rapat dengar pendapat untuk mempertemukan para pihak. Di sisi lain, pihak pengembang menyatakan siap menempuh jalur hukum guna memperoleh kepastian hukum atas sengketa tersebut.
Rangkaian kasus itu menunjukkan bahwa tantangan dalam pembangunan perumahan tidak selalu selesai ketika rumah diserahterimakan kepada pembeli.
Dalam banyak kasus, persoalan justru baru muncul ketika kehidupan di dalam kawasan dimulai, saat warga mulai menggunakan jalan, mengandalkan saluran drainase, memanfaatkan fasilitas umum, dan berharap seluruh prasarana yang dijanjikan benar-benar berfungsi sebagaimana mestinya.
Ketika Pemasaran Perumahan Menipu Konsumen
Ketika calon pembeli pertama kali bertemu dengan tenaga pemasaran dan memutuskan menyerahkan uang yang telah mereka kumpulkan bertahun-tahun.
Pengalaman itu pernah dialami Rahmawati, warga Perumahan Rabbani Land di Lorong Konggoasa, Kecamatan Puuwatu. Ia mengaku sempat kehilangan uang muka setelah menyerahkannya kepada seorang tenaga pemasaran. Persoalan tersebut kemudian diselesaikan dengan pihak pengembang hingga akhirnya ia memperoleh rumah yang kini ditempatinya.
Kasus yang sama juga muncul pada PT Trika Sari Putra.
Beberapa bulan yang lalu, seorang konsumen melaporkan dugaan penipuan dan penggelapan kepada kepolisian terkait transaksi pembelian rumah subsidi di Perumahan Manggarai Residence, proyek yang dikembangkan PT Trika Sari Putra. Berdasarkan pemberitaan media, laporan tersebut masih berada dalam proses penanganan aparat penegak hukum dan belum diputus melalui proses peradilan.
Peristiwa-peristiwa itu menunjukkan bahwa dalam transaksi perumahan, persoalan tidak selalu muncul setelah rumah dibangun.
Dalam sejumlah kasus, konflik justru berawal dari proses pemasaran, ketika kepercayaan dibangun melalui janji, informasi, dan dokumen transaksi. Bagi calon pembeli, tahap itu menjadi pintu masuk menuju kepemilikan rumah.
Namun ketika informasi yang diterima dipersoalkan atau dana yang telah diserahkan menjadi sumber sengketa, persoalan dapat berkembang jauh sebelum fondasi rumah selesai dikerjakan.
Ketika Bisnis Perumahan Menarik Investasi
Bagi sebagian orang, rumah adalah tempat tinggal.
Namun bagi sebagian lainnya, pembangunan perumahan juga menjadi ruang investasi dan peluang usaha.
Di balik setiap proyek yang dibangun, terdapat rantai bisnis yang melibatkan pemilik modal, kontraktor, subkontraktor, pemasok material, hingga tenaga kerja. Tidak semua dari mereka membeli rumah, tetapi mereka ikut menanamkan dana dengan harapan memperoleh keuntungan dari pembangunan kawasan tersebut.
Dikutip Kendari Pos 26 Juni 2025, memberitakan seorang warga Kota Kendari berinisial Hasni, A.Md, melaporkan dugaan tindak pidana penipuan dan penggelapan senilai Rp415 juta ke Direktorat Reserse Kriminal Umum Polda Sulawesi Tenggara. Laporan tersebut ditujukan kepada Direktur dan Komisaris PT Amanah Jaya Properti.
Menurut pemberitaan, perkara itu bermula pada Juli 2024 ketika Hasni mengaku tertarik menjalin kerja sama sebagai subkontraktor pembangunan rumah program BTN Tahap III di kawasan Perumahan Griya Land Puuwatu, Kota Kendari.
Dalam laporan yang disampaikannya kepada kepolisian, ia menyebut telah menyerahkan dana sebesar Rp415 juta sebagai bagian dari kerja sama tersebut.
Kasus ini menunjukkan bahwa risiko dalam bisnis perumahan tidak hanya berada di tangan konsumen yang membeli rumah melalui skema kredit.
Di sepanjang rantai bisnis pembangunan, terdapat pula investor, kontraktor, dan subkontraktor yang menanamkan modal serta menjalin kerja sama usaha.
Ketika hubungan bisnis itu dipersoalkan, risiko yang muncul tidak hanya menyangkut bangunan yang sedang dibangun, tetapi juga kepercayaan dan kepastian dalam setiap transaksi yang menjadi fondasi proyek tersebut.
Benang Merah Masalah Developer Perumahan
Jika setiap kasus dilihat secara terpisah, persoalannya tampak berbeda.
Ada yang berkaitan dengan sengketa tanah.
Ada yang menyangkut sertifikat.
Ada yang berkaitan dengan drainase, fasilitas umum, pemasaran, maupun investasi.
Namun ketika seluruh kasus itu disusun dalam satu rangkaian, muncul pola yang sulit diabaikan.
Persoalannya bukan semata-mata mengenai satu developer.
Yang tampak adalah tantangan yang lebih luas mengenai tata kelola sektor perumahan.
Apakah seluruh lahan telah benar-benar clean and clear sebelum dipasarkan?
Sejauh mana proses pemeriksaan legalitas dilakukan oleh lembaga pembiayaan?
Bagaimana pemerintah mengawasi pembangunan sebelum izin diterbitkan dan setelah kawasan dihuni terutama infrastruktur perumahan subsidi ?
Dan yang paling penting, apakah mekanisme perlindungan konsumen bekerja sejak awal, atau baru bergerak ketika sengketa telah terjadi ?
Pertanyaan-pertanyaan tersebut tidak hanya relevan bagi proyek-proyek yang telah bermasalah.
Ia juga penting bagi puluhan ribu keluarga yang setiap bulan membayar cicilan rumah dengan harapan sederhana demi memiliki tempat tinggal yang aman dan kepastian hukum atas aset terbesar dalam hidup mereka.
Dalam hampir seluruh kasus tersebut, pola persoalannya berbeda di permukaan, tetapi memiliki akar yang sama yakni kepastian hukum atas tanah, lemahnya pengawasan, kualitas pemeriksaan legalitas sebelum proyek berjalan, dan perlindungan hak-hak konsumen serta hak warga Kota Kendari.
